(분양권) 20년 8월부터 전매 규제 따른 풍선효과와 예상 수혜단지

수도권·광역시 8월부터 아파트 분양권 전매 못 한다

 

분양권 전매 금지

 

20년 8월중 시행할 방침.....국토교통부

8월부터 조정대상지역 등 규제지역이 아니더라도 수도권과 지방 광역시 대부분 지역의 민간택지에서 공급되는 주택의 분양권 전매가 금지된다. 이에 따라 인천·시흥·부천 등 수도권 비규제지역과 대전·대구 등 지방 광역시의 분양권 투자가 사실상 불가능해진다.

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- 수도권 : 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역은 분양권 전매가 소유권 이전 등기 때까지 금지되고 있는데, 이를 과밀억제권역과 성장관리권역으로 확대한다.

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- 광역시 : 용도지역 중 도시지역으로 지정된 민간택지에서 나오는 주택의 분양권

현재 수도권 비규제지역과 지방 광역시에서 건설되는 주택은 분양권 전매제한이 당첨자 발표일로부터 6개월이다. 이를 수도권 과밀억제권역·성장관리권역, 지방 광역시 도시지역에 대해 투기과열지구와 마찬가지로 소유권 이전 등기 시까지 분양권을 양도하지 못하게 할 예정이다.

 

전매 금지와 전매 제한

전매 금지

전매 금지란 원칙적으로 분양권의 거래를 막는 것이다. 소유권 이전 등기 이후에는 분양권이 주택으로 변하는 것이기에 이때까지 전매를 막는다는 것은 전매를 완전히 금지한 것과 같다.

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전매 제한

하지만 전매제한 기간이 분양권에서 주택으로 변한 이후까지 길게 설정된 경우도 있는데, 해당 기간 주택의 매매도 금지하면서 이를 통틀어 전매 제한이라고 일컫는다.

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과밀억제권역과 성장관리권역

과밀억제권역과 성장관리권역 중에는 조정대상지역 등 규제지역으로 이미 묶인 곳도 있지만 그렇지 않은 곳도 적지 않다.

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과밀억제권역

과밀억제권역은 인구나 건물, 산업 등이 한곳에 지나치게 집중되는 것을 억제하기 위해 정부가 지정한 권역이고 성장관리권역은 과밀억제권역에서 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하기 위해 지정하는 지역이다.

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과밀억제권역에는 비규제지역인 인천시(경제자유구역 등 일부 지역 제외), 의정부시, 시흥시, 부천시, 시흥시 등지가 포함돼 있다.

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성장관리권역

성장관리권역엔 동두천시, 파주시, 오산시, 포천시, 화성시, 양주시, 연천군 등 수도권 외곽지역 도시도 대거 들어 있다.

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출처. 서울경제

8월 이후에는 수도권 대부분 지역의 민간택지에서 전매가 금지되는 셈이다.

 

수도권 공공택지

수도권 공공택지의 경우 모두 분양가 상한제의 적용 대상으로 전매제한 기간이 더 길다.

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분양가 수준에 따라 투기과열지구에선 5·8·10년, 투기과열지구가 아닌 곳은 3·6·8년의 전매제한 기간이 설정돼 있다.

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정부의 전매제한 대상 확대 사유

정부가 수도권과 광역시의 전매제한 대상을 확대한 것은 조정대상지역으로 묶이지 않은 일부 지역에서 청약과열이 빚어지고 있어서다.

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현대건설이 지난 3월 인천 송도국제도시에 분양한 '힐스테이트 송도 더 스카이'는 804가구 모집에 무려 5만8천21명이 청약해 송도국제도시 분양 사상 최고인 평균 72.17대 1의 경쟁률을 기록했고, 같은 달 분양한 경기도 시흥시 '시흥 장현 영무예다음'은 평균 50.2대 1이라는 시흥시 역사상 최고 경쟁률을 올렸다.

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국토부에 따르면 올해 분양된 단지 중 40% 이상이 20대 1이 넘는 청약경쟁률을 기록하는 등 청약 과열 단지가 지속적으로 나타나고 있다.

이들 지역은 비규제지역의 전매제한 기간이 상대적으로 6개월로 짧은 점을 악용해 분양권 전매 목적으로 청약을 하는 투기수요도 계속 유입되고 있다.

 

전매제한 종료 후 6개월 이내에 분양권을 매도하는 사례

국토부가 2017년부터 작년까지 수도권과 광역시 민간택지에서 20대 1을 넘는 청약경쟁률을 기록하며 분양된 단지를 분석한 결과 당첨자 4명 중 1명꼴로 전매제한 종료 후 6개월 이내에 분양권을 매도한 것으로 파악됐다.

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전매제한 규제 적용 단지

강화된 전매제한 규제를 적용받는 단지는 8월 주택법 시행령이 개정돼 시행된 이후 입주자 모집 공고를 신청한 단지다.

 

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분양권 전매금지 강화...천안·춘천까지 '신축 수요' 몰리나

 

출처.서울경제

 

한 전문가는 “기존 분양권 몸값이 오르고, ‘5·11 대책’에서 제외된 경기도 광주·여주와 충청 천안·청주 등의 청약시장이 과열될 수도 있다”며 “아울러 이번 조치가 서울 등 수도권 신축의 희소성을 더 높이는 부작용을 불러올 수 있다”고 말했다.

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기존 분양권 가치도 오를 것이라는 분석도 나온다. 실제로 부동산 카페에는 이번 조치로 인해 기존 분양권 값이 더 오를 수 있다는 분석이 쏟아지고 있다. 8월 이후부터는 수도권에서 사실상 분양권 전매가 금지 된다. 이에 따라 융통할 수 있는 분양권이 인기를 누릴 것으로 전망되고 있다. 이런 가운데 서울 등 수도권 새 아파트로 투자 수요가 더 집중될 수 있다는 지적도 나온다. 부동산 카페에는 이번 조치로 최근 분양된 서울 신축 아파트 소유자들이 제일 수혜자가 될 수 있다는 분석이 적지 않다.

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출처. 서울경제

 

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(참고자료)

연합뉴스 2020.05.11

서울경제 2020.05.11~12