재건축 분양가 상한제 회피를 위한 리츠 방식 - 대우건설 반포 3주구

재건축에 리츠 접목해 분양가 규제 피한다

조선일보 2020.04.16

대우건설은 지난해 12월 설립한 리츠 자산관리회사 ‘투게더자산운용’을 통해 재건축 리츠 사업을 본격화하고 서울 서초구 반포주공1단지(3주택지구)에 처음 적용한다고 16일 밝혔다. 이 단지는 현재 시공권을 두고 건설사들이 경쟁하고 있는 단계다.

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재건축 리츠의 사업 구조는 간단하다. 재건축 조합이 조합원들에게 분양하고 남는 일반분양분 아파트를 리츠에 현물로 출자하면 리츠가 그 아파트로 임대사업을 하다가 일정 기간이 지난 후 분양하는 것이다. 리츠는 주식회사이기 때문에 조합은 부동산이 아닌 주권(株券)을 소유하게 된다. 현물로 출자할 때 아파트의 가치는 감정평가액을 기준으로 매기기 때문에 주변 시세와 비슷한 금액을 받을 수 있을 전망이다.

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리츠 방식은 조합에 중장기적으로 이득이다. 임대기간 동안 임대수익을 배당받을 수 있으며, 리츠가 증시에 상장되면 임대기간이 끝나기 전에 주권을 거래하는 것도 가능하다. 돈이 급한 사람은 아파트를 팔지 않더라도 필요한 만큼 현금화가 가능한 것이다. 재건축 조합원이 아닌 사람도 리츠에 투자할 수 있다.

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리츠 방식 재건축의 가장 큰 특징은 분양 시점에 분양가 상한제 등 정부의 분양가 규제도 피할 수 있다는 점이다. 지난해 일부 재건축 단지에서 일반분양분을 임대주택 기업에 통매각 하는 방식으로 분양가 규제를 피하려 했지만 정부 반대에 막혔다. 대우건설 관계자는 “일반분양 물량을 현물로 출자하면 국토교통부의 ‘주택공급에 관한 규칙’을 적용받지 않기 때문에 의무 임대기간이 지난 후에는 조합이 원하는 분양가에 분양할 수 있다”며 “임대주택 공급 확대, 부동산 간접투자 활성화를 통한 시장 안정 등 정부 정책 기조에도 맞는 사업 모델”이라고 말했다.

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"분양가 상한제 돌파구"

…대우건설 반포3주구에 리츠 사업 제안

연합뉴스 2020.04.16

이 방식은 재건축 사업의 일반분양분을 리츠가 사들여 임대주택으로 운영하고, 운영기간 종료 후 일반에 매각하겠다는 것이다.

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이 때 일반분양분은 조합이 리츠에 감정평가 금액에 현물 출자하는 방식이어서 조합 입장에서는 분양가 상한제 적용을 받지 않게 되고, 리츠는 일정 기간 임대 운영을 마친 뒤 상한제 적용없이 조합이 원하는 분양가(시세 수준)로 임의 분양할 수 있다는 게 회사측 설명이다.

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조합은 리츠 운영 기간 발생하는 임대수익은 물론 임대 종료 후 매각에 따른 차익 시현도 가능하다는 것이다.

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대우건설 관계자는 "재건축 리츠 사업과 관련한 관계법령 검토를 마쳤고 문제도 없다고 판단했다"며 "부동산 간접투자를 활성화하면서 재건축 조합과 일반인 모두에게 적정 이익을 배분할 수 있는 새로운 사업모델이 될 것"이라고 말했다.

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대우건설 재건축 리츠 사업 구조도 [대우건설 제공]

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그러나 이는 분양가 상한제를 회피하려는 목적이어서 정부가 이러한 방식의 임대리츠 허용을 인가해줄지는 불투명하다.

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앞서 신반포3차·경남 아파트 재건축 조합도 민간임대사업자에 일반분양분을 통째로 매각하는 방식을 추진했으나 정부와 서울시의 반대로 제동이 걸렸다.